住宅ローン借り換えの賢い方法とは?金利、諸費用を比較









住宅ローン借り換えのメリット

マイホームを実際に購入するまでは、真剣に検討し選んだ住宅ローンでも、返済がスタートしてしまうと意外と気にする人が少ないものです。

最近では長引く不景気の影響で経済的な変化から住宅ローンの見直しを意識する人が増えているとはいえ、実際に住宅ローンの見直しを検討する人は思いの外、少ないのも事実です。

家計の収支を見直すには固定費を再検討するのがもっとも近道なのですが、住宅ローンという固定費に関しては、ハードルが高いという思い込みから、なかなか手をつけない人も多いはずです。

実際に住宅ローンの借り換えを検討したことのある人でも、借り換えのメリットを理解できずに諦めてしまったというケースもあるかも知れません。

住宅ローンの借り換えを検討する上で、メリットが得られるのは、1パーセント以上の金利差がある場合や、借入残高が1,000万円以上の場合、さらに返済期間がまだ10年以上残っている場合とよく言われます。

なかでも1パーセント以上の金利差は、低金利時代の現在ではなかなか実現するのも難しい問題です。

かなり以前に今よりも遙かに高い固定金利で借り入れを行っている場合などは、手数料を払っても借り換えを実行したほうがメリットの高いことは簡単に分かりますが、そこまでの差がない場合には借り換えても意味がないと諦めてしまうことも考えられます。

確かに借り換えの手数料以上に総返済額を減らすには、金利差を利用するのが最適です。

場合によっては1パーセント以内の金利差でも、手数料以上に総返済額を減らす効果が得られることもあります。

もちろん借り換えによって月々の負担を減らせるといったメリットも考えられます。



住宅ローン借り換えのデメリット

月々の家計の負担を減らすためや、総返済額を削減するために、住宅ローンの借り換えを検討している人は多くいます。

夢のマイホームを手に入れた時と同じように、色々な金融機関のパンフレットを集めて、目を皿のようにして検討している人もいるかも知れません。

検討に検討を重ねて、住宅ローンの見直し目的にマッチしたら、借り換えを実践して問題はないかも知れませんが、例えば目先の返済額の削減ばかりを気にして、将来的に総返済額が増えてしまったり、返済年数が予想以上に伸びてしまったりというケースもあります。

住宅ローンの借り換えはメリットばかりでなく、場合によってはデメリットのほうが大きくなってしまうケースも考えられますので、月々の返済を軽減する目的で住宅ローンの借り換えを考えた場合、今よりも低い金利で借り換えを行えば、同じ借入額であれば月々の負担を減らすことは可能です。

しかし、現在の金利条件と同じ条件でない場合、例えば固定金利から変動金利への借り換えで月々の負担を軽減したケースでは、将来的に金利が上昇してしまう可能性もあります。

金利が上昇した場合、月々の負担がもしかしたら現状よりもアップしてしまうかも知れないというデメリットが考えられます。

将来的に金利が上昇してしまうデメリットを考えて、固定金利を選ぶケースも考えられますが、現状の金利差では手数料分がマイナスになってしまったり、金利差によっては月々の支払いが増えてしまったりすることもあります。

借り換えを検討する上ではメリットとデメリットを考え、借り換えの目的にあった方法を選ぶことが求められます。



住宅ローン借り換えにかかる諸費用

住宅ローンの借り換えを検討している人でも、なかなか実行に移せないのは意外とそのハードルが高いからかも知れません。

なかでもポイントは住宅ローンを借り換えるために必要な手数料。

住宅を購入した時に住宅ローンを借り入れるためにかかった費用を思い出せば、借り換えに際してもそれなりの費用が必要になってくることは想像できるでしょう。

借り換えとはいえ、新たに住宅ローンを契約するのと変わらないわけですから、費用が必要になってくるのは当然のことなのです。

住宅ローンの借り換え時にかかってくる費用としては、契約書に添付する印紙税があります。

1,000万円から5,000万円以下の借入額で2万円の印紙を貼付しなくてはなりません。

借入金融機関の手数料や保証料、さらに新たに抵当権を設定する登録免許税や司法書士への報酬も必要となります。

これに加えてそれまでの住宅ローンを完済して借り換えるわけですから、一括返済のための手数料も必要です。

抵当権についても抹消する必要がありますからその費用もあります。

借り入れる金額によっても費用は異なってきますので、借り換えを検討している場合は、費用がどれぐらい必要になってくるのかも、しっかり把握する必要があります。

借り換えを検討している金融機関によっても必要となる費用は違いますし、借り換えにかかる保証料を一括で納めなくてはならい金融機関もあれば、保証料を借り換えた住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法をとる金融機関もあります。


借り換え諸費用の中で節約できるのはどれ?

住宅ローンの借り換えには様々な諸費用がかかります。

借り入れ前に諸費用が合計でいくらかかるのかしっかり確認しておくことが大切です。

諸費用には大きく分けて5種類存在します。

1、抵当権抹消費用

以前の住宅ローンの抹消手続きが必要になります。

それに加えて司法書士報酬も合わせて相場は1~2万円になります。


2、抵当権設定

抵当権設定にかかる登録免許税は、借り入れ額によって変化します。

その税率は借入額の0,4%。

これも上記同様に司法書士報酬が必要で合計5~8万円になります。


3、事務手数料

これには定額制と定率制があります。

金融機関によって違いますが、定額制なら2~3万円で定率制なら借入額の2%前後になります。

定額制の方が安く済むので、しっかりチェックして下さい。


4、印紙税

借入額1,000万円超5,000万円以下なら2万円。

借入額5,000万円超1億円以下なら6万円。

印紙税に関してはどの金融機関も変わらないので、あまり気にしなくても構いません。


5、保証料

この諸費用の中で一番ネックなのが、この保証料です。

諸費用の8割方を占めているので、この金額を抑えることができれば安く済ませることができます。

借り入れ額3000万円、期間30年で60万程度必要となります。

借入額、借り入れ期間が共に小さくなれば、その分保証料も下がります。

最近ではこの保証料無料の金融機関も出てきています。

保証が無い=無料なので、保証が無い状態での借り入れになります。

そのことと金額面を比較し、保証料を支払うか決定する必要があります。



2種類ある事務手数料はどっちがお得?

住宅ローンの契約と返済には様々なコストがかかってきます。今回、手数料ついて詳しく見ていきたいと思います。

手数料は大きく分けて2種類で事務手数料と繰り上げ返済手数料になります。

まず事務手数料ですが、これはお金を借りる融資の時に発生する手数料のことです。

この金額も銀行によってまばらで定額制、定率制に分かれます。

定額制なら約5万円~10万円の範囲がほとんどになります。

そして4定率制ですが2%前後の所がほとんどになっています。

はたしてこの2種類ですが、どちらがお得なのでしょうか。

1000万借りるとなると、その金額の2%は20万円にもなります。

住宅ローンを申し込む方は、最低ラインが1000万くらいはあると思うので定額制の方がお得と言えます。

3000万円なら60万円ですから、わずか2%と言えでも決して無視できない金額になるのです。

一つ注意しなければならないのは、一般的に定額制の方が金利が高い設定になっている傾向があることです。

定率制で手数料が高く取られても、金利が低いのでトータルで見ると定額制より安くなる場合もあるのです。

注意して賢く二者択一しましょう。

繰り上げ返済手数料は、その名の通り繰上げ返済するたびにかかる手数料のことです。

最近は繰り上げ返済手数料を無料にする金融機関も現れています。

そうした制度を利用して、少しでも金利分の支払額を減らし将来へ向けての蓄えにするとよいと思います。



「保証料」って何を保証してくれてるの?

住宅ローンの中には保証料というものが含まれています。これは保証会社に支払われています。

ローンの中身については契約時にしか関わりがあまり無いので、細かい所まで知っている方が少ないのが現状です。

この保証料と呼ばれる料金ですが借り入れ条件にもよりますが、50万円~150万円くらいの幅でかなり高額な値段となっています。

この高額な金額を支払って何を保証してくれているのでしょうか。

まず金融機関に私たちの変わりに住宅ローンの支払いをしてくれています。

つまり保証会社が保証人になり、より信用が高まり高額なお金を借りることができるのです。

私たちが保証会社にこういったことをしてもらうために払うのが保証料で、手数料のようなものと考えてください。

万一私たちが住宅ローンの支払いができなくなった時は、銀行は保証会社に請求できるのです。

もしこれが無かった場合、銀行は支払いを求める対象がいない事態になってしまうのです。

ですから、これがある場合と無い場合では審査通過に大きな影響を及ぼします。

最近では保証料無料といった金融機関も出てきています。

これには注意が必要で、保証が付いて無料では決してありません。

保証が無いから無料になっているので注意して下さい。

もし支払いができなくなったら、銀行としてはあなた自身にしか支払いを求めることができないということになります。



疾病補償って何を保証してくれるの?

最近は「もしも」のときに備え住宅ローンに疾病補償を付けている方が多いと聞きます。

通常では団体信用保険に加入しており、借り入れ者が死亡した場合等は残りの返済額は一切無くなります。

しかし、死亡の確率よりも癌などの病気に冒され闘病生活を送る方のほうが圧倒的に多いのが現状です。

団体信用保険では、そこまではカバーできず治療費に加えて住宅ローンの返済しなくてはいけなくなり二重苦になってしまいます。

それを防ぐために疾病補償というものがあるのです。

一般的なものが癌、脳卒中、急性心筋梗塞の三大疾病になります。

ただこの様な病気になっても補償の対象にならないケースもあるので注意が必要です。

癌の種類によっては保証されませんし、脳卒中と急性心筋梗塞に関しては60日以上労働の制限を受ける状態、又は言語障害、麻痺等の症状が医師によって診断された場合となっています。

60日という期間が長いのか短いのかというと、かなり長く設定されているようです。

心疾患の入院日数は約12日、脳血管疾患は約58日が平均入院日数です。

60日以上となる場合は、相当な重度の場合と言えそうです。

殆どのところがこういった保証料は今の金利に上乗せ0,2~0,3%となっているようです。

リスクと確立、自分のライフスタイルをよく考え検討するべきです。



住宅ローン借り換えの方法は?

住宅ローンの借り換えを検討した場合、その目的にあった商品を選ぶことはもちろん、保証料をはじめとした借り換えにかかる費用も念頭に置いて検討しなくてはなりません。
月々の負担を軽減したいとか、総返済額を減らしたい、将来的に金利上昇のリスクを回避したいといった理由から借り換えを行うならば、その目的にあった金融機関を探す必要もあります。

実際に住宅ローンの借り換えを行う方法はというと、新たに住宅ローンを課してくれる金融機関を見つけることになります。
現在の金利よりも有利な金利設定といった条件で探すことになりますが、情報として身近なのは現在借り入れている金融機関かも知れません。
しかし、たとえ現在借り入れている条件よりも有利な住宅ローンがあったとしても、基本的には同一金融機関での借り換えはできません。
変動金利を固定金利に変えないといったケースは例外ですが、より有利な条件での借り入れをかがるとなると、他の金融機関の情報を把握する必要があります。
新たな金融機関による住宅ローン審査というハードルはありますが、手続きとしては新規で住宅ローンを借り入れる金融機関での手続きとなりますので、イメージしているよりもスムーズに手続きは進むはずです。

借り換える住宅ローンの金融機関が決まったら、まずは借り入れ可能かどうか審査を受けます。
借り入れ可能と決まったら、現在の住宅ローンを借り入れている金融機関に対して一括返済の手続きを申し出ます。
借り入れの手続きに関しては新たに借り入れる金融機関の指示に従えば問題ないでしょう。



住宅ローンの借り換え審査は厳しいの?

住宅ローンの借り換えを行う場合には、新規にローンを組むことになるため金融機関による審査を受けることになります。

この審査の内容についてですが、一般にマイホーム購入当時の住宅ローンに比べると、厳しくなると言われています。

これは審査する要件が、新規の場合に比べて増えているのが原因です。


住宅ローン借り換え時に増える審査要件としては、現在のローンの支払状況があげられます。

金融機関としては、ローンの返済が遅れがちな人間に対してお金を貸すことはリスクにつながると考えます。

そのため、返済の遅延が過去にないかどうかチェックされるのです。


さらに対象となる住宅の資産価値についても、審査が行われます。

経済状況の変化で、土地や建物といった不動産物件の価値が大きく下落しています。

価値の少ないものに対して大きな融資額を提示することは、金融機関にとってリスクとなります。

金融機関ではそうした点を考慮して、貸し倒れを避けるために住宅に十分な資産価値があるのか確認する場合もあります。


借り換え時に審査が厳しくなると考えられる理由には、契約者の年齢もあります。

マイホーム購入時に比べると、契約者は年齢を重ねたことで退職までの時間も短くなっています。

返済が終わるまでに退職してしまうと収入がなくなるため、ローンの返済は難しいと判断されてしまうこともあるのです。



住宅ローンを上手に借り換えるコツとは?

住宅ローンの借り換えを検討する人の多くは、月々の負担を少しでも減らすことを目的としているケースが少なくありません。
もちろん総返済額を減らしたいとか、金利上昇のリスクに備えたいといった理由もありますが、住宅ローンを借り換えるメリットとなるのが月々の負担軽減とも言えるでしょう。

住宅ローンの借り換えを検討する目安となるのは、今の住宅ローンとの金利差が1パーセント以上あり、借入残高が10,000万円以上、返済期間が10年上残っている場合とよく言われます。
逆に言えばすでに残債が1,000万円を切っているケースでは、あえて住宅ローンの借り換えを実行せずに、現状のまま続けるか、もしくは手元の資金を活用して繰り上げ返済するほうがメリットもあると言えます。
また金利差が1パーセントまでないケースであっても、借り換えを実行する時に合わせて繰り上げ返済を実行するなどで、総返済額を圧縮できたりする場合もあります。

月々の返済額を軽減することだけが目的であれば、その方法は限られてきますが、総返済額を減らす、もしくは返済年数を少なくするといった目的や、今後のライフプランをより計画に行うためといった目的であれば、変動金利ではなく固定金利の住宅ローンを積極的に選ぶメリットもあります。
長期にわたって返済が続く住宅ローンだけに、目先にとらわれることなく、将来を見据えたライフプラン、計画を立てて実行することが、住宅ローンの借り換えで最大限のメリットを受けられるコツとも言えるでしょう。


金利差1%でも返済額に大きな差が出るってホント?

住宅ローンの借り換えを行う場合、最も重視されるのが>金利の違いです。

金利が安くなっている住宅ローンへと借り換えることで、返済額が大きく減ることが考えられるからです。

しかし金利差と言っても、ほんの数%の違いでは返済額に影響はないだろうと考える方も多いようです。


そこで、借入金額を4,000万円とし、返済期間を30年間とした場合の金利差を考えてみます。

金利が3%の場合には、返済総額は約6,000万円となります。

金利が2%の場合には、返済総額は約5,300万円となります。

金利が1%違うだけで、返済総額は700万円も変わってくることになります。

これを見ただけでも、少しの金利差でも返済額が全く違うことがわかると思います。

実際に借り換えを行う際には、他に様々な費用がかかります。

また手続きなどの面倒な手間も増えます。

しかしそれらを考慮しても、優れた住宅ローンへの借り換えを行うことは非常にメリットが大きいと言えます。


金利というものは、経済の状況で常に変動します。

低いと思って住宅ローンを契約した場合でも、少し時期が違うだけでさらに金利が低くなるケースもあります。

金利の違いが1%以上になることも十分ありえますので、そうした経済状況が訪れたなら借り換えを行う大きなチャンスといえるでしょう。






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